29 lat temu zmarła moja matka i zostawiła Spadek, który przypadł mnie i mojemu bratu po połowie. Spadek ten stanowił dom oraz działka o powierzchni 3 ha. Od momentu nabycia spadku, czyli od roku 1976, działką i domem władam ja, gdyż brat wyjechał za granicę. W tym czasie to ja zajmowałem się remontem, opłacałem podatki, itd. Teraz chciałbym uregulować stan prawny tej nieruchomości. Czy mogę zostać jej właścicielem przez Zasiedzenie? Brat od 15 lat nie przyjeżdża do Polski i nie mam nawet możliwości skontaktowania się z nim.

Zgodnie z art. 172 § 1 kodeksu cywilnego, posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Zgodnie natomiast z orzecznictwem Sądu Najwyższego oraz z doktryną możliwe jest zasiedzenie udziału we współwłasności przez jednego ze współwłaścicieli. Aby jednak zasiedzenie to było możliwe, konieczne do spełnienia są także pozostałe przesłanki zasiedzenia: samoistny charakter posiadania, upływ czasu, zależny od dobrej lub złej woli posiadacza. Posiadacz nieruchomości musi być jej posiadaczem samoistnym. Oznacza to, że musi nią faktycznie władać, jak właściciel, czyli musi daną rzecz uważać za swoją. Należy jednak pamiętać, że w przypadku współwłasności, o samoistnym posiadaniu udziałów pozostałego współwłaściciela przez współwłaściciela, który rzeczywiście posiada rzecz, nie świadczy sam fakt dokonywania opłat i podatków w całości za przedmiot własności.

Samoistność jest wyznaczana świadomością posiadacza, że może rzecz traktować jako swoją. W powyższym przypadku zostaje spełniona przesłanka upływu czasu, gdyż termin zasiedzenia nieruchomości biegnie, w zależności od dobrej czy złej wiary posiadacza, odpowiednio 20 i 30 lat, zgodnie z obowiązującym obecnie stanem prawnym. Jednakże przed nowelizacją kodeksu cywilnego dokonaną ustawą z dnia 28 lipca 1990r., terminy zasiedzenia nieruchomości wynosiły 10 lat przy dobrej i 20 lat przy złej wierze. Dla takich przypadków, w których zgodnie z obowiązującymi przed 1 października 1990 r. (w tym dniu weszła w życie ustawa nowelizująca k.c.) upłynąłby już termin zasiedzenia, należy stosować dawne terminy. Nawet gdyby zasiedzenie miałoby nastąpić na skutek zasiedzenia w złej wierze to termin ten upłynąłby już do dnia dzisiejszego. Jednak, aby rzecz mogła być uznana za zasiedzoną musi być spełniona druga przesłanka – samoistny charakter posiadania. Niestety w tym przypadku ta przesłanka nie zachodzi. Samoistny charakter posiadania przejawia się w wewnętrznym odczuciu posiadacza, który traktuje rzecz tak, jakby przysługiwałoby mu do niej prawo własności.

Na podstawie przedstawionego stanu faktycznego nie można niestety uznać, by nieruchomość była traktowana przez współwłaściciela jako jego własność. Cały czas bowiem jeden współwłaściciel wie o tym, że pozostała część należy do brata, która należy mu się zgodnie z testamentem matki. Dlatego też, na podstawie analizy stanu prawnego odniesionego do przedstawionej sytuacji należy stwierdzić, że w tym przypadku nie jest możliwe stwierdzenie zasiedzenia udziału w nieruchomości. Możliwe jest natomiast, i wskazane, żądanie zniesienia współwłasności. Przez wiele lat tylko jeden współwłaściciel ponosił wszelkie ciężary związane ze współwłasnością, choć jako współwłaściciele bracia zobowiązani byli do tego wspólnie w sposób solidarny. Można tego dokonać w porozumieniu ze współwłaścicielem lub rozstrzygnąć sprawę sądownie.

Artykuł pochodzi z serwisu poświęconego zagadnieniom prawnym: www.eprawnicy.pl