Zamierzam kupić mieszkanie spółdzielcze własnościowe w bloku, wybudowanym przez spółdzielnię. Mieszkanie, które zamierzam kupić jest zlokalizowane w dobrej dzielnicy z dogodnym położeniem blisko centrum miasta, ma dobry dojazd i przestrzenny parking. W pobliżu znajdują się również przedszkole, szkoła i wiele sklepów. Osoba, która sprzedaje mi to mieszkanie żąda zaliczki przy zawarciu umowy przedwstępnej. Co jest korzystniejsze? Zadatek czy zaliczka?

Zadatek to nic innego, jak pewna suma pieniężna lub rzecz dana przy zawarciu umowy jako zabezpieczenie jej wykonania. Podobnie możemy zdefiniować zaliczkę, która jest analogicznym instrumentem. Różnica tkwi zatem w skutkach dokonania konkretnego zastrzeżenia. Zaliczka to po prostu pewien znak zawarcia umowy, przy czym strony mogą ją co do zasady (w granicach zakreślonych prawem i zasadami współżycia społecznego) dowolnie wypełnić treściowo. Zazwyczaj jest tak, że w przypadku niewykonania umowy strony po prostu zwracają sobie pieniądze albo strona pokrzywdzona zatrzymuje zaliczkę tytułem kosztów poniesionych przy zawieraniu umowy. Wszystko zależy od ustaleń w konkretnej sprawie. Z kolei zadatek jest ściśle uregulowany przez prawo.

Zgodnie z art. 394 k.c., w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. Warto też wiedzieć, że w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. Jak więc widzimy, zasadnicza różnica między zaliczką a zadatkiem polega na obowiązku podwójnej zapłaty.

Zadatek jest zatem swoistą sankcją za nierzetelne zachowanie kontrahenta. Jak wskazał SN w wyroku z 18 maja 2000 r. (sygn. akt III CKN 245/00, niepublikowany): Zadatek jest szczególną umowną sankcją za niewykonanie umowy. Jego podstawową funkcją jest dyscyplinowanie stron w dotrzymaniu zawartej umowy, potwierdzonej zadatkiem. Skoro zatem w umowie przedwstępnej strona umowy przyjmując zadatek zobowiązała się do zawarcia umowy przyrzeczonej po upływie określonego terminu, a w tym czasie nie podjęła żadnych kroków w celu umożliwienia jej zawarcia, to trafny jest wniosek, iż ta zupełna bierność stanowi o zawinieniu, które uzasadnia żądanie drugiej strony zapłaty podwójnego zadatku (art. 394 § 1 k.c.).

Kolejną różnicą jest możliwość dochodzenia odszkodowania. Przy zaliczce (w braku odmiennego uregulowania tej kwestii przez strony) nie jest ono limitowane. Sąd może je zatem przyznać potencjalnie w każdej wysokości, która wynika z całokształtu okoliczności badanej sprawy. Przy zadatku zaś dochodzenie odszkodowania przewyższającego zadatek (ewentualnie sumę dwukrotnie wyższą) jest niedopuszczalne. Widzimy zatem, że różnice między obydwiema formami nie są zanadto ostre, co jest w pewnej mierze wynikiem elastycznego skonstruowania przepisów. Artykuł 394 k.c. jest bowiem typową normą względnie obowiązującą, co oznacza, że może być modyfikowany umową stron. Co do ostatniej kwestii, to wybór między zadatkiem a zaliczką jest uzależniony od konkretnego przypadku. Jeśli jest Pani zdeterminowana do zawarcia umowy, należy polecić zadatek, który jest bezpieczniejszy. Jeśli zaś chce Pani sobie pozostawić furtkę na wypadek niekorzystnego obrotu sprawy, to może warto poprzestać na zaliczce, która może okazać się mniej dotkliwa.

Artykuł pochodzi z serwisu poświęconego zagadnieniom prawnym: www.eprawnicy.pl