Istotę hipoteki – jak wskazano w części pierwszej artykułu - oddaje art. 65 ust. o ks. wiecz. i hip. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu, w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Sposób powstania hipoteki

Do ustanowienia hipoteki niezbędna jest zgoda dłużnika oraz wpis w księdze wieczystej danej nieruchomości. W księdze wieczystej hipotekę wpisuje się zawsze w dziale IV.

Hipoteka może powstawać w trojaki sposób:

a) na podstawie umowy (art.65 ust. o ks. wiecz. i hip.) - hipoteka umowna;

b) na podstawie orzeczenia sądu lub innego organu (art. 109 ust. o ks. wiecz. i hip.) - hipoteka przymusowa;

c) na podstawie szczególnego przepisu prawa - hipoteka ustawowa.

W związku ze sposobem powstania, hipotekę dzielimy na umowną, przymusową i ustawową. Ponadto niezależnie od sposobu powstania można wyróżnić szczególne rodzaje hipoteki, a mianowicie hipotekę łączną i kaucyjną.

Hipoteka zwykła (umowna)

Zgodnie z art. 65 ust. o ks. wiecz. i hip. źródłem powstania hipoteki zwykłej jest Umowa zawarta przez wierzyciela z właścicielem nieruchomości, która ma być hipoteką obciążoną, lub z inną osobą uprawnioną, jeżeli hipoteka ma obciążać inne prawo do nieruchomości np. użytkowanie wieczyste. Ten właściciel nie musi być dłużnikiem wierzyciela, ale może zgodzić się na ustanowienie hipoteki, poręczając w ten sposób cudzy dług.

Dla powstania hipoteki zwykłej właściciel nieruchomości winien wykonać: złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego oraz dokonać wpisu do księgi wieczystej.

Oświadczenie właściciela musi być złożone w formie aktu notarialnego, natomiast oświadczenie wierzyciela może być złożone w dowolny sposób, nawet w sposób dorozumiany, np. przez złożenie wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej.  Z reguły obydwa oświadczenia są składane w formie aktu notarialnego. Samo zawarcie umowy o ustanowieniu hipoteki nie powoduje powstania tego ograniczonego prawa rzeczowego. Do jej ustanowienia potrzebny jest również wpis do księgi wieczystej, który ma w tym wypadku charakter konstytutywny. Hipoteka zwykła może służyć jedynie zabezpieczeniu wierzytelności już istniejącej (a nie przyszłej) wyrażonej w oznaczonej sumie pieniężnej.

Hipoteką umowną jest również hipoteka zabezpieczająca wierzytelność banku, wpisana do księgi wieczystej na podstawie stosownych dokumentów bankowych stwierdzających powstanie wierzytelności. Szczególny wypadek ustanowienia hipoteki przewiduje ustawa o obligacjach. Art. 7 ust. 1 tej ustawy stanowi, że do ustanowienia hipoteki zabezpieczającej wierzytelności wynikające z obligacji „ wystarczy oświadczenie woli właściciela nieruchomości’’. Tak ustanowioną hipotekę należy traktować, jeżeli nic innego nie wynika z unormowań zawartych w tej ustawie, jak hipotekę umowną.

Hipoteka przymusowa

Osoba której przysługuje wierzytelność pieniężna względem właściciela nieruchomości może żądać w okolicznościach określonych w ustawie ustanowienia hipoteki w celu zabezpieczenia tej wierzytelności. Hipoteka w takim wypadku powstaje więc bez zgody właściciela nieruchomości, a nawet wbrew jego woli. Jest to hipoteka przymusowa. Hipoteka przymusowa służy więc zabezpieczeniu i egzekucji wierzytelności już istniejącej. Hipoteka przymusowa może mieć dwojaki charakter w zależności od tego, czy dokument na podstawie którego dokonuje się jej wpisu, stwierdza ostatecznie istnienie i wysokość wierzytelności, czy  jedynie zabezpiecza jej płatność na czas toczącego się postępowania. W pierwszym wypadku hipoteka ma charakter hipoteki zwykłej, w drugim – kaucyjnej, bowiem w chwili jej wpisania do księgi wieczystej nie wiadomo, czy wierzytelność naprawdę istnieje, a jeżeli nawet tak – to jaka jest jej wysokość.

Z wnioskiem o ustanowienie hipoteki przymusowej powinien wystąpić wierzyciel. Jednak najpierw musi on uzyskać odpowiednie orzeczenie, które stanowi podstawę jej wpisu do księgi wieczystej. Najczęściej jest to orzeczenie sądu cywilnego.

Gdy chodzi o tytuły pochodzące od sądu, podstawą wpisu hipoteki przymusowej do księgi wieczystej, mogą być następujące orzeczenia:

1. tytuł wykonawczy ( tytuł egzekucyjny, którym z reguły jest prawomocne orzeczenie sądu, zaopatrzony w klauzulę wykonalności ) stwierdzający istnienie wierzytelności.

2. tymczasowe zarządzenie sądu, tj. postanowienie zabezpieczające powództwo o sumę pieniężną na czas toczącego się procesu może być podstawą ustanowienia hipoteki przymusowej. Hipoteka taka jest też hipoteka kaucyjną.

3. postanowienie prokuratora, lub na mocy przepisów szczególnych – decyzja (chociażby nie była ostateczna), albo zarządzenie zabezpieczenia dokonanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

Podstawą ustanowienia hipoteki przymusowej mogą być także stwierdzające istnienie wierzytelności: wyrok sądu polubownego, ugoda zawarta przed sądem i przed sądem polubownym oraz akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji, gdyż także akty takie są także tytułami egzekucyjnymi, którym może być nadana klauzula wykonalności. Podstawą wpisu hipoteki przymusowej do księgi wieczystej mogą być także zaopatrzone sądową klauzula wykonalności tytuły egzekucyjne wystawione przez banki na podstawie art. 96 i 79 prawa bankowego. Podstawą wystawienia takiego tytułu są księgi banku i inne dokumenty bankowe związane z dokonaniem czynności bankowych lub czynności zabezpieczających wierzytelności banku wynikające z czynności bankowych.

Do powstania hipoteki przymusowej niezbędny jest wpis w księdze wieczystej ( art. 67 ust. 1 ust. o ks. wiecz. i hip.) o charakterze  konstytutywnym. Hipoteka przymusowa przysługuje Skarbowi Państwa i jednostkom samorządu terytorialnego. Mogą nią być obciążone wszystkie nieruchomości. Może zabezpieczać zobowiązania podatkowe powstałe z mocy decyzji, a także zaległości podatkowe i odsetki za zwłokę od tych zaległości.

Z uwagi na to że państwo jest dłużnikiem pewnym, hipoteka przymusowa na nieruchomościach Skarbu Państwa może być ustanowiona tylko w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych.

Hipoteka kaucyjna

Zasadą jest, że hipoteka zabezpiecza wierzytelność ściśle oznaczoną, tzn. już istniejącą i oznaczoną co do wysokości. Jednakże potrzeby obrotu wymagają czasem zabezpieczenia hipoteką wierzytelności o wysokości jeszcze nie ustalonej. Dlatego ustawa w drodze wyjątku pozwala na zabezpieczenie hipoteką wierzytelności do wysokości oznaczonej sumy najwyższej. Hipoteka taka nosi nazwę hipoteki kaucyjnej. Hipotekę tę ustanawia się w celu zabezpieczenia wierzytelności o nieustalonej wysokości, wierzytelności przyszłych, wierzytelności wynikających z dokumentów zbywalnych przez indos.

Hipoteka kaucyjna nie może zostać ustanowiona dowolnie, tzn. zależnie tylko od woli osób zainteresowanych. Hipoteka kaucyjna powstaje zwykle na podstawie umowy, może jednak powstać jako hipoteka przymusowa na podstawie tymczasowego zarządzenia sądu lub innych orzeczeń, z którymi ustawa łączy taki skutek. Ze względu na to, że hipoteka kaucyjna zabezpiecza wierzytelność, której istnienie lub wysokość nie są znane, ustawa normuje ją co do pewnych szczegółów w sposób odmienny niż hipotekę zwykłą. Hipoteka kaucyjna zabezpiecza odsetki oraz koszty procesu, o tyle, o ile mieszczą się w sumie we wpisie hipoteki oznaczonej. Podobnie inaczej niż w wypadku hipoteki zwykłej, wierzyciel nie może powołać się na wpis hipoteki kaucyjnej w celu udowodnienia wierzytelności zabezpieczonej. Z chwilą gdy istnienie wierzytelności i jej wysokość zostaną ustalone, hipoteka kaucyjna może być zmieniona na hipotekę zwykłą.

Hipoteka łączna

Przedmiotem hipoteki jest z reguły jedna nieruchomość. Jednakże zdarza się zabezpieczenie wierzytelności na kilku nieruchomościach, wówczas mamy do czynienia z hipoteką łączną. Hipoteka łączna powstaje z mocy samego prawa w wyniku podziału nieruchomości obciążonej hipoteką. Zgodnie z art. 76 ust. o ks. wiecz. i hip. w razie podziału nieruchomości hipoteka dotychczas obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział. Z przepisu tego wynika, że w wypadku podziału nieruchomości obciążonej na dwie lub kilka nieruchomości mniejszych, hipoteka ciąży w całości na każdej z nich ( zasada niepodzielności hipoteki). W przypadku wystąpienia takiej sytuacji wierzyciel może żądać zaspokojenia swoich roszczeń w całości lub w części z każdej nieruchomości, z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie. Licząc się jednak z tym, że nieruchomość powstała w wyniku odłączenia części nieruchomości obciążonej może być niewielka, a więc, że nie będzie stanowiła realnego zabezpieczenia dla wierzyciela, ustawa w art. 90 stanowi, iż w razie sprzedaży części nieruchomości, zarówno sprzedawca jak i kupujący mogą żądać, żeby wierzyciel zwolnił tę części od obciążenia, jeżeli jest ona stosunkowo nieznaczna, a wartość pozostałej części zapewnia wierzycielowi dostateczne bezpieczeństwo.

W myśl art. 65 ust. 2 ust o ks. wiecz. i hip. część ułamkowa nieruchomości może być obciążona hipoteką, jeżeli stanowi udział współwłaściciela. Z przepisu tego wynika, że ułamkowej części nieruchomości nie może obciążyć wyłączny właściciel nieruchomości, oraz że współwłaściciel może obciążyć swój udział tylko w całości. Z przepisu art. 198 k.c. wynika, że do ustanowienia przez współwłaściciela hipoteki na jego udziale zgoda pozostałych współwłaścicieli nie jest konieczna.

Wygaśnięcie hipoteki

Hipoteka wygasa w następujących wypadkach: wskutek wygaśnięcia wierzytelności,  wskutek zniesienia jej przez czynność prawną, wskutek złożenia zabezpieczonej kwoty do depozytu sądowego, na skutek tzw. konfuzji, w związku z jej wykreśleniem bez podstawy prawnej.

Hipoteka jako prawo akcesoryjne traci swoją rację bytu w razie wygaśnięcia wierzytelności. Dlatego art. 94 ust. o ks. wiecz. i hip. stanowi, że wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą – co do zasady – wygaśnięcie hipoteki. Wygaśnięcie hipoteki następuje nie tylko w razie spłacenia wierzytelności, ale także w wypadku zwolnienia z długu, umorzenia długu z mocy ustawy itp. Natomiast Przedawnienie wierzytelności nie pozbawia wierzyciela prawa zaspokojenia się z nieruchomości obciążonej.

Hipoteka może także wygasnąć, chociaż wierzytelność nadal istnieje. Następuje to w wyniku tzw. zniesienia ją przez czynność prawną. W myśl art. 99 ust. o ks. wiecz. i hip., gdy wierzytelność zabezpieczona hipoteką jest wymagalna, a wierzyciel dopuszcza się zwłoki albo też zaspokojenie go napotyka trudności, hipoteka może wygasnąć, jeśli właściciel nieruchomości złoży zabezpieczona kwotę do depozytu sądowego, zrzekając się uprawnień do odebrania jej z powrotem. Na tej podstawie hipoteka wygasa i następuje wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Ograniczone prawo rzeczowe wygasa, jeśli przejdzie na właściciela rzeczy obciążonej, albo jeżeli ten, komu to prawo przysługuje, nabędzie własność rzeczy obciążonej. Dotyczy to także hipoteki.

Hipoteka nie wygasa na skutek bezpodstawnego jej wykreślenia z księgi wieczystej. W takim wypadku wierzyciel może domagać się przywrócenia wpisu. Jeśli tego nie uczynił, hipoteka wygasa po upływie dziesięciu lat od daty wykreślenia.

W przypadku wygaśnięcia wierzytelności to wierzyciel powinien dokonać jej wykreślenia z księgi wieczystej. Wygaśnięcie hipoteki zobowiązuje wierzyciela do podjęcia czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki (np. wydanie odpowiedniego zaświadczenia o spłacie kredytu, które dostarcza się do sądu prowadzącego hipotekę).

Jeżeli nieruchomość jest obciążona kilkoma hipotekami, powstaje w wypadku wygaśnięcia jednej z nich zagadnienie, co się dzieje ze zwolnionym miejscem hipotecznym. W takim wypadku, dalsze hipoteki „awansują’’ o jedno miejsce. Właściciel nieruchomości może ustanowić nową hipotekę tylko na ostatnim miejscu.

Hipoteka ustanowiona na nieruchomości gwarantuje skuteczne odzyskanie długów i w ten sposób zabezpiecza interesy wierzyciela. Może on domagać się zlicytowania nieruchomości, aby odzyskać swoje pieniądze. W przypadku, gdy dłużnik zwleka z uiszczeniem należności, wierzyciel może przeprowadzić przy pomocy komornika egzekucję z nieruchomości. Dokonuje się wówczas jej sprzedaży, a uzyskaną sumę komornik przekazuje wierzycielowi.

Hipoteka w przypadku egzekucji należności dłużnika z nieruchomości lub innych praw obciążonych hipoteką, powoduje iż dłużnik mający tego rodzaju zabezpieczenie jest zaspokajany w pierwszej kolejności przed innymi wierzycielami uczestniczącymi w egzekucji z tych praw. To znaczy, w przypadku, gdy suma uzyskana ze sprzedaży nieruchomości obciążonej na rzecz wierzyciela hipoteką nie wystarcza na zaspokojenie wszystkich uczestniczących w jej podziale wierzycieli, wierzyciel, który ma hipotekę uzyskuje zapłatę przed innymi wierzycielami. Zabezpieczenie wierzytelności hipoteką powoduje, iż w przypadku układu dłużnika nie jest ona wierzytelnością zabezpieczoną układem. Zabezpieczenie wierzytelności hipoteką powoduje także to, iż w przypadku upadłości wierzytelność zabezpieczona hipoteką jest zaspokajana z masy upadłości przed innymi wierzytelnościami.

Artykuł pochodzi z serwisu poświęconego zagadnieniom prawnym: www.eprawnicy.pl