Zasadą jest, że dłużnik odpowiada za dług całym swoim majątkiem, zarówno obecnym jak i przyszłym. Taka odpowiedzialność nie zawsze jest dla wierzyciela - z wielu powodów - wystarczająca. Aby temu zaradzić, prawo cywilne wypracowało system zabezpieczeń wierzytelności. Jednym ze sposobów zabezpieczenia wierzytelności jest hipoteka, czyli obciążenie nieruchomości prawem na mocy którego wierzyciel może dochodzić swoich roszczeń z nieruchomości dłużnika.

Hipoteka zabezpiecza wierzytelności pieniężne w określonej kwocie jak również roszczenia o nieprzedawnione odsetki oraz koszty postępowania. Jest to ograniczone prawo  rzeczowe, które polega na obciążeniu nieruchomości dla zabezpieczenia określonej wierzytelności. Obecnie przepisy dotyczące  hipoteki umieszczone są przede wszystkim w ustawie z 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece( Dz. U. Nr 19, poz. 147 z późn. zm., zwana dalej: ust. o ks. wiecz. i hip.). Zgodnie z art.65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka). Z przepisu tego wynika, że wierzycielowi hipotecznemu przysługują dwa uprawnienia: pierwszeństwo zaspokojenia się z nieruchomości przed wierzycielami osobistymi oraz skuteczność obciążenia względem każdoczesnego właściciela nieruchomości.

Zaspokajanie wierzycieli z hipoteki

Zaspokojenie wierzyciela z hipoteki następuje na podstawie przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym. Każda inna Umowa zawarta między dłużnikiem a wierzycielem, w której strony określiły inny sposób zaspokojenia roszczeń jest nieważna. Wierzyciel może dochodzić zaspokojenia swoich wierzytelności z nieruchomości obciążonej hipoteką bez względu na to, kto jest aktualnie jej właścicielem oraz ma pierwszeństwo przed innymi wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

To, że hipoteka jest skuteczna względem każdegoczesnego właściciela nieruchomości, oznacza, że wierzyciel może wykonywać uprawnienia płynące z hipoteki, a więc przede wszystkim zaspokoić się z nieruchomości obciążonej, choćby własność tej nieruchomości przeszła na inną osobę. Wierzyciel, na rzecz którego została ustanowiona hipoteka, może dochodzić zaspokojenia swoich roszczeń od każdego właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości obciążonej hipoteką. Może to być kolejny właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości, niekoniecznie ten, który jest dłużnikiem osobistym wierzyciela. Oznacza to, że np. przy sprzedaży takiej nieruchomości dotychczasowy jej właściciel zostaje dłużnikiem osobistym i odpowiada całym swym majątkiem, a nabywca nieruchomości, staje się dłużnikiem hipotecznym, który odpowiada tylko z nabytej nieruchomości. Wierzyciel może żądać spłaty swojej wierzytelności od dwóch dłużników lub od jednego z nich (wybór należy do wierzyciela). Należy jednak pamiętać, iż spełnienie świadczenia przez jednego z dłużników zwalnia drugiego ze spłaty długu.

Hipoteka zabezpiecza wierzycielowi pierwszeństwo dochodzenia swych praw do danej nieruchomości, tzn. że wierzyciel hipoteczny może domagać się zaspokojenia swoich roszczeń przed innymi osobami. Pierwszeństwo zaspokojenia przysługuje wierzycielowi hipotecznemu w stosunku do wierzycieli osobistych, tzn. takich którzy nie korzystają z zabezpieczenia hipotecznego. O pierwszeństwie miedzy wierzycielami hipotecznymi decyduje kolejność złożenia wniosku o wpis do hipoteki, chyba że z mocy szczególnego przepisu określona hipoteka korzysta z pierwszeństwa niezależnie od wpisu. Następuje to w myśl zasady, że prawo powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa wykonywanego wcześniej. Niezależnie od wpisu pierwszeństwo przed wszelkimi hipotekami przysługuje tym wierzytelnościom, dla których przewidziany jest tzw. przywilej egzekucyjny.

Dotyczyło to m.in. sytuacji gdy wierzycielem był Skarb Państwa, a zobowiązania powstały z tytułu zobowiązań podatkowych (na podstawie przepisów ustawy Ordynacja Podatkowa). Często Skarb Państwa" przyłączał" się już do prowadzonej egzekucji i pomimo ustanowienia późniejszego wpisu, został zaspokajany w większym stopniu niż wierzyciele którzy ustanowili hipotekę wcześniej i wszczęli postępowanie egzekucyjne. W dniu 26.11.2007 r. Trybynał Konstytucyjny uznał, że przepisy ordynacji podatkowej w części dotyczącej uprzywilejowania Skarbu Państwa, a dające pierwszeństwo w zakresie ich zaspokajania z hipotek przymusowych jest niezgodny z konstytucją. Oznacza to, że dniem 3.12.2007r., a więc od chwili opublikowania w Dzienniku Ustaw, hipoteki wpisane na rzecz Skarbu Państwa przestały korzystać z pierwszeństwa. Efektem tego jest sytuacja, iż jeśli w toku egzekucji okaże się, że środków ze sprzedaży nieruchomości nie wystarczy na zaspokojenie wszystkich wierzycieli hipotecznych, będą oni spłacani w kolejności przysługującego im pierwszeństwa a nie uprzywilejowania.

Hipoteka jest prawem akcesoryjnym, pozostającym w ścisłym związku z wierzytelnością, którą zabezpiecza. Akcesoryjność hipoteki oznacza, że  hipoteka może istnieć tylko jeżeli  istnieje prawo zasadnicze, tj. wierzytelność. W szczególności hipoteka, ani nie może pozostać bez wierzytelności, ani nie może być bez niej przeniesiona, a wygaśnięcie wierzytelności powoduje wygaśnięcie hipoteki. Od zasad akcesoryjności hipoteki ustawa przewiduje pewne wyjątki. Jednym z takich wyjątków jest to, że hipoteka może zabezpieczać wierzytelność przyszłą lub warunkową oraz, że Przedawnienie wierzytelności nie pozbawia wierzyciela prawa zaspokojenia się z nieruchomości obciążonej (art. 77 ust. o ks. wiecz. i hip.).

Jeśli wierzytelność, zgodnie z prawem zostala wyrażona w innym pieniądzu niż pieniądz polski, hipotekę wyraża się w tym innym pieniądzu.

Hipoteka nie uprawnia wierzyciela do korzystania z nieruchomości, ani nie daje mu względem niej żadnej władzy faktycznej. Właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką może bez żadnych przeszkód z niej korzystać. Nie ogranicza też prawa właściciela do rozporządzania nieruchomością. W myśl art. 71 ust. o ks. wiecz. i hip. niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki.  Nie ma potrzeby ograniczać właściciela w jego prawie rozporządzania nieruchomością, skoro dokonane  po powstaniu hipoteki rozporządzenia nieruchomością  nie wyłączają zaspokojenia się przez wierzyciela z nieruchomości obciążonej. Inaczej jest z prawem właściciela do korzystania z nieruchomości.

Właściciel korzysta z nieruchomości obciążonej hipoteką, ale z pewnymi ograniczeniami. Nie wolno mu mianowicie dokonywać takich czynności faktycznych, które mogłoby doprowadzić do tak znacznego zmniejszenia wartości nieruchomości obciążonej, że wartość jej spadłaby poniżej zabezpieczonej wierzytelności. Jeśli nastąpi takie zdarzenie wierzyciel może żądać zaniechania takich działań, a jeśli jego wystąpienie do dłużnika hipotecznego nie przyniesie rezultatu może wystąpić z powództwem do sądu. Jeśli na skutek działań dłużnika wartość nieruchomości zmniejszyła się wierzyciel może wyznaczyć termin do przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego lub może żądać dodatkowego zabezpieczenia od dłużnika. Jeśli po wyznaczonym terminie dłużnik nie doprowadził nieruchomości do stanu poprzedniego, wierzyciel może żądać niezwłocznego zaspokojenia z obciążonej nieruchomości. Może się również zdarzyć, iż nieruchomość uległa uszkodzeniu na wskutek działań osoby trzeciej. Wierzyciel wówczas może wystąpić z roszczeniem o naprawienie szkody do tej osoby. Uprawnienia wierzyciela hipotecznego sprowadzają przede wszystkim do możliwości przeciwdziałania dewastacji nieruchomości przez właściciela. Ogół tych uprawnień składa się na ochronę hipoteki.

Hipoteka obciąża wraz z nieruchomością jej części składowe,  przynależności, niektóre roszczenia okresowe (czynsz najmu, czynsz dzierżawy), należne właścicielowi obciążonej nieruchomości. Problematykę tę normują szczegółowo art. 84 -90 ust. o ks. wiecz. i hip.

Przedmiot zabezpieczenia hipotecznego

Ze względu na potrzeby obrotu, prawo polskie pozwala na obciążenie hipoteką niektórych zbywalnych praw rzeczowych odnoszących się do nieruchomości. Listę tych praw znacznie poszerzyła nowela do k.c. z 25 X 1991 r. zezwalająca  na objęcie hipoteką kilku tzw. spółdzielczych praw do lokali oraz  wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie. Obecnie w świetle prawa polskiego hipoteką mogą być obciążone następujące prawa:

1. prawo własności nieruchomości,
2. udział współwłaściciela we własności nieruchomości,
3. użytkowanie wieczyste, gdzie hipoteka obciąża także budynki i urządzenia znajdujące się na użytkowanym terenie,
4. własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, 
5. spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, 
6.  prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, 
7.  wierzytelność zabezpieczona hipoteką ( art. 65 ust. o ks. wiecz i hip.)

Ponadto według art. 64 kodeksu morskiego do zastawu na statkach wpisanych do rejestru okrętowego stosuje się odpowiednio przepisy prawa cywilnego o hipotece o nieruchomościach. Obciążenie to nosi nazwę „ hipoteki morskiej’’. Z istoty rzeczy jest to jednak prawo zastawu, gdyż obciąża rzecz ruchomą.

Zasadą jest, że hipoteka zabezpiecza jedynie wierzytelności pieniężne i może być wyrażona tylko w oznaczonej sumie pieniężnej. Zabezpiecza ona nie tylko samą wierzytelność, ale także pewne świadczenia dodatkowe. Zgodnie z art. 69 ust. o ks. wiecz. i hip. w granicach przewidzianych w kodeksie postępowania cywilnego hipoteka zabezpiecza także roszczenia o odsetki nie przedawnione oraz o przyznane koszty postępowania. Granice tego zabezpieczenia określa art. 1025 par. 3 k.p.c. Z przepisów tych wynika, że wierzyciel, który uzyskuje kolejną hipotekę, musi się liczyć z tym, że hipoteka już istniejąca może zabezpieczać – z pierwszeństwem przed jego wierzytelnością – nie sumę, na jaką opiewa, lecz sumę wyższą.

Artykuł pochodzi z serwisu poświęconego zagadnieniom prawnym: www.eprawnicy.pl